Hiểu đúng về tác động của Thông tư 36 đến thị trường nhà đất 2016

Thời gian này, thị trường bất động sản ngoài các thông tin mua bán căn hộ chung cư quận 7, quận 9, quận 2, Bình Chánh,… thì còn “sôi sục” về vấn đề sửa đổi, bổ sung các vấn đề về luật nhà đất, bất động sản. Hàng loạt các dự án được đánh giá tiềm năng như chung cư quận 7, quận 9, quận 2… theo đó cũng chịu ảnh hưởng ít nhiều.

Bên cạnh hoạt động mua bán căn hộ chung cư quận 7, quận 9, quận 2,.. thì giới đầu tư còn quan tâm vấn đề thông tư 36

Nội dung sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 có hai điểm chính, dự kiến tác động đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng. Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước dự kiến nâng hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Hướng điều chỉnh trên được lý giải, nhằm “phát đi tín hiệu” đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này. Đây là một giới hạn kỹ thuật, nếu tăng lên như trên sẽ có tác động trực tiếp tới tổng tài sản có rủi ro của các ngân hàng thương mại, liên quan là việc xác định hệ số an toàn vốn (CAR). Khi mẫu số càng lớn, hệ số CAR sẽ càng thấp đi, trong khi quy định hiện hành các ngân hàng phải đảm bảo hệ số này tối thiểu là 9%. Dữ liệu thống kê đến 31/12/2015 cho thấy, ở khối ngân hàng thương mại nhà nước, khối đang chiếm trên 50% thị phần tín dụng toàn hệ thống, hệ số CAR chỉ nhỉnh hơn mức quy định trên với 9,42%. Đây là một thực tế hạn chế nhất định nếu hệ số rủi ro các lĩnh vực cho vay bị nâng lên. Trong khi đó, tại cùng thời điểm, hệ số CAR của khối ngân hàng thương mại cổ phần ở mức khá cao, với 12,74%. Xét riêng ở tác động đến hệ số này, khối ngân hàng thương mại cổ phần vẫn còn “dư địa” đáng kể. Thứ hai, tại dự thảo trên, Ngân hàng Nhà nước dự kiến sẽ giảm khá mạnh giới hạn các tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn, mức chung nhất (có khác nhau giữa các khối tổ chức tín dụng) dự kiến giảm từ 60% hiện nay xuống còn 40%.

Có một thực tế đầu tiên, nếu giảm giới hạn như trên, việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn nói chung của các ngân hàng thương mại sẽ trở nên hẹp hơn. Điều này được đối chiếu ở tỷ lệ thực tế đã “lấp đầy” tại khối ngân hàng thương mại nhà nước đến 31/12/2015 đã là 33,36%; tại khối ngân hàng thương mại cổ phần đã lên tới 36,9%. Tại quý 3/2014, kết quả khảo sát của Nomura Research Institude cho thấy, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD. Quy đổi tương đối để tham khảo và chỉ để tham khảo, quy mô thị trường vào khoảng gần 500.000 tỷ đồng. Về tín dụng, số liệu từ vụ chức năng Ngân hàng Nhà nước cập nhật đến tháng 9/2015, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng là 358.377 tỷ đồng. Tương quan hai dữ liệu trên cho thấy, thị trường bất động sản vẫn dựa khá nhiều vào nguồn vốn tín dụng, với tỷ lệ có thể lên tới 60-70%. Đến nay, khi thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, đã thu hút được các nguồn vốn khác tốt hơn, nguồn tín dụng đã hoàn tất vai trò “vốn mồi”, để rồi chính sách có định hướng hạn chế dần như trên. Cụ thể, ngoài tín dụng, thị trường bất động sản còn đang thu hút nguồn vốn khó đong đếm từ dân cư, rồi vốn đầu tư nước ngoài, kiều hối. Chính vì vậy, hàng loạt các dự án lớn trong năm 2016 lần lượt “ra mắt” thị trường như khu chung cư quận 7, quận 9, quận 2,… và thu hút được sự quan tâm của thị trường, dễ thấy nhất là các hoạt động mua, bán căn hộ chung cư quận 7, quận 2, quận 9,… trở nên sôi động hơn bao giờ hết kể từ đầu năm đến nay.

Tuy có ảnh hưởng bởi Thông tư 36 nhưng các dự án như khu chung cư quận 7, quận 9 vẫn thu hút được sự quan tâm của thị trường